Ερωτησεις και απαντησεις για τους πλειστηριασμους...

Η τρόικα πιέζει επικαλούμενη τις ανάγκες των τραπεζών. Οι τράπεζες εμφανίζονται επιφυλακτικές. Η κυβέρνηση αναζητεί τη χρυσή τομή. Ιδιωτικά funds ...
καιροφυλακτούν και οι δανειολήπτες αγωνιούν. Το ζήτημα των πλειστηριασμών ακινήτων εξελίσσεται σε μία υπόθεση θρίλερ με ορατούς και αόρατους πρωταγωνιστές.

Θεωρητικά, οι τράπεζες θα ωφελούνταν από μία απελευθέρωση των πλειστηριασμών, υπό την έννοια ότι θα πωλούσαν κάποια ακίνητα και άρα θα έμπαιναν στα ταμεία τους κάποια χρήματα. Όμως, στην ουσία θα αυξηθεί η προσφορά των ακινήτων, με αποτέλεσμα να μειωθούν περαιτέρω οι ήδη «πιεσμένες» τιμές τους. Θα ακολουθήσει δηλαδή αδυναμία ρευστοποίησης των ακινήτων και de facto υποτίμησή τους σε χαμηλότερα επίπεδα από τα σημερινά. Έπειτα, υπάρχει η παράμετρος των αντικειμενικών αξιών, τις οποίες το κράτος δεν θα μπορεί να τις μεταβάλει διότι ακριβώς εκεί πάνω έχει στηρίξει ένα σύστημα φόρων. Αν απελευθερωθούν οι πλειστηριασμοί, θα μειωθούν κι άλλο οι τιμές των ακινήτων και θα αποδειχθεί τελικά ότι η αξία τους είναι πολύ χαμηλότερη, με ό,τι αυτό συνεπάγεται δεδομένου ότι αυτά τα ακίνητα αποτελούν σήμερα εγγυήσεις για τις τράπεζες. Σε αυτήν τη φάση, θα πρέπει να γίνεται με ‘ρέγουλα’ η όποια προσφορά ακινήτων στην αγορά».Μιχάλης Γκλεζάκος, καθηγητής ΧρηματοοικονομικώνΓιατί θέλει η τρόικα να «ξεπαγώσει» τους πλειστηριασμούς, ακόμη και της πρώτης κατοικίας; Οι εκπρόσωποι των δανειστών θεωρούν ότι τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια προς τις τράπεζες εγκυμονούν κινδύνους για τη σταθερότητα του ελληνικού χρηματοπιστωτικού συστήματος. Συγχρόνως, εκτιμούν ότι υψηλό ποσοστό οφειλετών εκμεταλλεύεται το υφιστάμενο καθεστώς προστασίας των δανειοληπτών σύμφωνα με το οποίο δεν διενεργούνται πλειστηριασμοί των κατοικιών για οφειλές κάτω των 200.000 ευρώ. Εκτιμήσεις προς αυτήν την κατεύθυνση κάνουν λόγο για ποσοστό της τάξης του 35% επί του συνόλου των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Η τρόικα θεωρεί ότι μία άρση των πλειστηριασμών θα αποκλιμακώσει τον λεγόμενο ηθικό κίνδυνο γύρω από τις πρακτικές στις οποίες αναφέρεται και ευρύτερα προωθεί τη λογική σύμφωνα με την οποία το κράτος οφείλει να μην παρεμβαίνει στην εξέλιξη των ιδιωτικών συμβάσεων, εν προκειμένω, ανάμεσα στις τράπεζες και στους δανειολήπτες.
Πόσο καίριο είναι το πρόβλημα των μη εξυπηρετούμενων δανείων για τις τράπεζες;
Στενοί παρατηρητές των εξελίξεων στον ελληνικό χρηματοπιστωτικό τομέα μεταφέρουν στο naftemporiki.gr ότι οι τράπεζες αντιμετωπίζουν σοβαρές δυσκολίες λόγω των μη εξυπηρετούμενων δανείων, κυρίως όμως των επιχειρηματικών και σε δεύτερη φάση των καταναλωτικών -άλλες πηγές υπολογίζουν ότι τα στεγαστικά δάνεια εξυπηρετούνται σε ποσοστό 75%. Σημειώνουν δε ότι η ανακεφαλαιοποίηση πρόσφερε μεν κάποια επάρκεια στο τραπεζικό σύστημα, αλλά αυτή σταδιακά αίρεται από τις πρόσθετες ζημίες τις οποίες συνεχίζουν να προκαλούν οι επιπτώσεις της ύφεσης. Ανεπιβεβαίωτες πληροφορίες κάνουν λόγο για «κόκκινα» δάνεια της τάξης των 70 δις (25% των οποίων φέρεται να αφορά στα στεγαστικά).

«Δεν πρέπει να αρθεί η απαγόρευση των πλειστηριασμών. Κατασχέσεις που εκτελέστηκαν για ακίνητα αξίας άνω των 200.000 ευρώ αξιολογήθηκαν ως μη χρήσιμες από τις ίδιες τις τράπεζες. Δεν θα ωφεληθεί κανείς από μία αντίστοιχη εξέλιξη. Το ερώτημα είναι ποιος και γιατί επιμένει. Έως το τέλος της εβδομάδας αναμένεται να έχουμε συγκεντρώσει έως και 120.000 υπογραφές προς αυτήν την κατεύθυνση, τις οποίες θα επιχειρήσουμε να παραδώσουμε την ερχόμενη εβδομάδα στη Βουλή».Ελένη Αλευρίτου, πρόεδρος ΕΚΠΟΙΖΩΠώς τοποθετούνται οι ίδιες οι τράπεζες; Πηγές στην Ελληνική Ένωση Τραπεζών μεταφέρουν στο naftemporiki.gr ότι ο φορέας δεν έχει κληθεί να εμπλακεί στην εν εξελίξει συζήτηση ανάμεσα στην τρόικα και στην ελληνική κυβέρνηση, σημειώνουν ότι η Ένωση δεν θέτει θέμα «ξεπαγώματος» των πλειστηριασμών και υπογραμμίζουν ότι σε μία τέτοια περίπτωση οι τράπεζες δεν θα επωφελούνταν δεδομένων των σημερινών συνθηκών στην αγορά ακινήτων. Πάντως, εγείρουν ζήτημα συνταγματικότητας αναφορικά με την απαγόρευση των πλειστηριασμών μόνο για την περίπτωση των οφειλών σε τράπεζες. Ούτε διαψεύδουν, ούτε επιβεβαιώνουν τις εκτιμήσεις περί 70 δις ευρώ μη εξυπηρετούμενων δανείων αυτήν την περίοδο -αρκούνται να παραπέμψουν στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος με έτος αναφοράς το 2012 (Δεκ) τα οποία έκαναν λόγο για δάνεια σε καθυστέρηση ύψους 56,05 δις.
Πού στέκεται το υπουργείο Ανάπτυξης;
Παράγοντες του αρμόδιου υπουργείου αναφέρουν ότι το σύνολο των δικαστικών αποφάσεων οι οποίες έχουν εκδοθεί ως διαταγές πληρωμής ανέρχεται σε 66.000 και πως οι ελληνικές αρχές δεν είναι σε θέση να γνωρίζουν πόσες από αυτές τις περιπτώσεις αφορούν σε δανειολήπτες οι οποίοι μπορούν, αλλά συνειδητά δεν πληρώνουν. Σε αυτό το πλαίσιο, υπογραμμίζουν ότι μπορεί κάποιοι να έχουν τη δυνατότητα να καταβάλλουν τις δόσεις των δανείων, αλλά να μην έχουν χρήματα σε τραπεζικό λογαριασμό, και άρα να μην είναι δυνατό να εντοπιστούν. Οι ίδιες πηγές αναφέρουν ότι από τους περίπου 70.000 δανειολήπτες οι οποίοι έχουν προσφύγει στα δικαστήρια προκειμένου να ενταχθούν στον λεγόμενο νόμο Κατσέλη, τα 2/3 δικαιώθηκαν και το 1/3 απορρίφθηκε «είτε για τυπικούς λόγους, είτε όμως επειδή μπορεί απλώς να είναι ‘μπαταχτσήδες’».
Υπάρχουν δανειολήπτες που μπορούν, αλλά δεν πληρώνουν;
Εκπρόσωποι καταναλωτικών οργανώσεων χαρακτηρίζουν «σαθρό» το συγκεκριμένο επιχείρημα. «Από τη στιγμή που μιλούν για δανειολήπτες οι οποίοι δεν πληρώνουν, σημαίνει ότι το γνωρίζουν. Για να το γνωρίζουν, σημαίνει ότι τους εντόπισαν. Αφού τους εντόπισαν, γιατί δεν πράττουν τα δέοντα; Εδώ διακρατούν ποσά από τις καταθέσεις ανέργων. Σε αυτήν την περίπτωση λοιπόν γιατί δεν το κάνουν, αν όντως είναι έτσι;», αναφέρει χαρακτηριστικά στο naftemporiki.gr η πρόεδρος της ΕΚΠΟΙΖΩ Ελένη Αλευρίτου, η οποία κάνει λόγο για 13.000 δανειολήπτες οι οποίοι από το 2010 έως σήμερα έχουν ζητήσει την αρωγή της οργάνωσης με στόχο έναν τραπεζικό διακανονισμό. Άλλοι παράγοντες προκρίνουν την επιβολή εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων ώστε να εντοπίζονται εκείνοι που μπορούν και δεν θέλουν να καταβάλλουν τις δόσεις των δανείων τους, αν και αναγνωρίζουν ότι σε αυτό το πλαίσιο πρακτικά θα πρέπει να προηγηθούν βήματα στους τομείς της φοροδιαφυγής, του κτηματολογίου κ.ο.κ.
Τι θα γίνει αν τελικά «ξεπαγώσουν» οι πλειστηριασμοί;
Οργανώσεις προστασίας καταναλωτών και δανειοληπτών υπολογίζουν ότι «αν αρχίσουν άκριτα οι πλειστηριασμοί, τότε περισσότερα από 200.000 ακίνητα βρίσκονται προ των πυλών για να βγουν στο σφυρί, κατά κανόνα περιπτώσεις με μία κύρια κατοικία και ενδεχομένως ένα εξοχικό». Από την άλλη πλευρά, στο υπουργείο Ανάπτυξης εκτιμούν ότι ακόμη και με τη νέα ρύθμιση θα είναι πολύ μικρός ο αριθμός των ακινήτων που θα προωθηθούν σε πλειστηριασμούς. Σε αυτό το πλαίσιο, κάνουν λόγο για 12.000 περιπτώσεις (δικαστικές αποφάσεις) οι οποίες ήδη δεν προστατεύονται από τις υφιστάμενες ρυθμίσεις και οι οποίες ωστόσο δεν εισέρχονται στο στάδιο του πλειστηριασμού «διότι ουσιαστικά δεν το επιτρέπει η αγορά ακινήτων».
Υπάρχουν τρόποι νομικής προστασίας της πρώτης κατοικίας;
Ο δικηγόρος Γιώργος Νικολακόπουλος επισημαίνει στο naftemporiki.gr ουσιαστικά τους υφιστάμενους τρόπους άμυνας ενός δανειολήπτη με ενυπόθηκο δάνειο, που αφορούν κατά κύριο λόγο στην -υπό προϋποθέσεις- υπαγωγή στον νόμο Κατσέλη για την αναστολή ενός πλειστηριασμού, στο ενδεχόμενο αναστολής και ανατροπής μιας διαταγής πληρωμής και στη δυνατότητα αναστολής των διαδικασιών έως και για 4 χρόνια με την πληρωμή μίας δόσης τον χρόνο. Ο ίδιος υπογραμμίζει ότι και σήμερα δεν ισχύει καθολική παύση των πλειστηριασμών ακινήτων, οι οποίοι απαγορεύονται εν μέρει από τις τράπεζες, αλλά διενεργούνται από τις εφορίες και τους δήμους.

Εκτιμώ ότι είναι ελάχιστες οι περιπτώσεις οι οποίες δύνανται να πληρώσουν και απλώς εκμεταλλεύονται το ισχύον καθεστώς. Το επιχείρημα της τρόικας σύμφωνα με το οποίο ένα ποσοστό της τάξης του 35% των αιτημάτων των δανειοληπτών απορρίπτεται από την υπαγωγή στον νόμο Κατσέλη δεν αποδεικνύει τον ισχυρισμό της, καθώς -για παράδειγμα- ένας αριθμός πολιτών δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να πληρώσει τον δικηγόρο για να προωθήσει τη διαδικασία. Σε κάθε περίπτωση, είναι εύκολο οι κακόπιστοι να εντοπιστούν μέσω των τραπεζικών λογαριασμών».Γιώργος Νικολακόπουλος, δικηγόροςΘεωρίες συνωμοσίας; «Η μοναδική δυνατή περίπτωση υπό τις σημερινές συνθήκες στην ελληνική αγορά να ρευστοποιηθούν αυτά τα ακίνητα αν αρχίσουν οι πλειστηριασμοί θα είναι μέσω ξένων επενδυτών οι οποίοι θα βλέπουν μία καλή ευκαιρία αγοράς ακινήτων, τα οποία στη συνέχεια οι Έλληνες πολίτες θα αναγκαστούν να τα αποκτήσουν ξανά πληρώνοντας πολύ πιο υψηλό αντίτιμο», υπογραμμίζει εμπειρογνώμονας του χρηματοπιστωτικού τομέα. Από την πλευρά τους, εκπρόσωποι καταναλωτικών οργανώσεων μιλούν για ξένα funds τα οποία το τελευταίο διάστημα αγοράζουν από ελληνικές τράπεζες τιτλοποιημένα δάνεια «σε εξευτελιστική τιμή» και προς το παρόν αρκούνται να διεκδικούν «ακόμη πιο επιθετικά» την αποπληρωμή τους από τους δανειολήπτες. Στο υπουργείο Ανάπτυξης επιχειρούν να αποδομήσουν τον συνειρμό της συζήτησης για την επανέναρξη των πλειστηριασμών με τη δραστηριότητα αυτών των funds, χρησιμοποιώντας το επιχείρημα ότι αυτά τα κεφάλαια αγοράζουν κυρίως επιχειρηματικά και καταναλωτικά δάνεια, καθώς τα στεγαστικά θεωρούνται καλά δάνεια για τις τράπεζες οι οποίες δεν έχουν λόγο να τα μεταβιβάσουν (σύμφωνα με το υπουργείο τα στεγαστικά δάνεια εξυπηρετούνται κατά 75%).
Τι σημαίνει νομικά η μεταβίβαση ενός δανείου από την τράπεζα σε τρίτους;
«Τα ψιλά γράμματα των συμβάσεων προβλέπουν τη δυνατότητα μεταβίβασης σε τρίτα νομικά πρόσωπα. Η οποιαδήποτε τιτλοποίηση και μεταβίβαση της σύμβασης σημαίνει ότι η νέα εταιρεία υπεισέρχεται στις νομικές υποχρεώσεις της σύμβασης. Δεν αλλάζει ούτε η σύμβαση, ούτε το δίκαιο το οποίο τη διέπει», τονίζει ο δικηγόρος Νικολακόπουλος, ο οποίος υπογραμμίζει ότι -όπως ισχύει και με την τράπεζα έτσι και- στην περίπτωση του fund είναι παράνομη και καταχρηστική η μονομερής τροποποίηση των όρων. Πάντως, πρακτικά ο ίδιος παρατηρεί ότι σε αντίθεση με τις τράπεζες οι οποίες σε έναν βαθμό έως σήμερα δεν ενδιαφέρονται να προβούν σε μαζική απόκτηση ακινήτων, τα funds τα οποία δραστηριοποιούνται σε αυτόν τον τομέα μάλλον έχουν διαφορετικά κίνητρα. Συνεπώς, στην περίπτωση του ιδιωτικού κεφαλαίου ο δανειολήπτης ενδέχεται να χάσει τον χρόνο που κέρδιζε μέσω των άκαρπων πλειστηριασμών επί του ακινήτου του ακριβώς λόγω του προηγούμενου σκεπτικού των τραπεζών.
Τι έχει μεσολαβήσει με τις μαζικές κατασχέσεις στο εξωτερικό;
Στην Ισπανία από το 2008 έως και πριν από λίγους μήνες είχαν εκδοθεί περισσότερες από 415.000 διαταγές έξωσης. Υπολογισμοί κάνουν λόγο για 253.000 ενοικιαστές και ιδιοκτήτες κατοικιών και γραφείων οι οποίοι αναγκάστηκαν να εγκαταλείψουν τα ακίνητα, την ώρα που οι άδειες κατοικίες στη χώρα ανέρχονται σε σχεδόν 3,5 εκατ. (περίπου το 14% των συνολικών κατοικιών), μεγάλο ποσοστό των οποίων ανήκει πλέον σε τράπεζες. Στην Ισλανδία το 2010 είχε κορυφωθεί ο κοινωνικός αναβρασμός λόγω των μαζικών κατασχέσεων, όταν στη χώρα των περίπου 310.000 κατοίκων περίπου 40.000 οικογένειες δεν ήταν σε θέση να καλύψουν τις υποθήκες τους. Δεινές οικονομικές και κοινωνικές επιπτώσεις προκάλεσαν οι μαζικές κατασχέσεις κατοικιών από τον Αύγουστο του 2007 στις ΗΠΑ, μετά από αλλεπάλληλα διαδοχικά τρίμηνα ανόδου που σε ποσοστό ξεπερνούσαν το 100%.
Πηγή : naftemporiki.gr