Τα νέα μεγάλα «αγκάθια» στην αγορά κατοικίας

Της Στεφανίας Σούκη

Ασφυκτικό πλαίσιο για χιλιάδες δανειολήπτες που κινδυνεύουν να χάσουν τα σπίτια τους δημιουργούν τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια άνω των 40 δισ. ευρώ, που έρχονται να προστεθούν στον διαρκή «Γολγοθά» που διανύει τα τελευταία χρόνια η εγχώρια κτηματαγορά, με συνεχείς πτώσεις τιμών, κατάρρευση της οικοδομής, «βουτιά» στη ζήτηση και χιλιάδες σπίτια απούλητα.

Τα στοιχεία παραθέτει ο κ. Μπ. Χαραλαμπόπουλος, τ. πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής κι επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας συμβούλων ακινήτων SOLUM Property

Solutions, προβλέποντας μία ακόμη δύσκολη χρονιά για την ελληνική κτηματαγορά: «Το 2017 μπαίνει με ένα ακόμη πρόβλημα στο προσκήνιο. Αυτό της διευθέτησης των «κόκκινων» δανείων, της απελευθέρωσης των πλειστηριασμών, ακόμη και της πρώτης κατοικίας καθώς και της εισόδου ξένων funds στην Ελλάδα. Η υπερφορολόγηση με άμεσους και έμμεσους φόρους και ασφαλιστικές εισφορές, έρχεται να βάλει το κερασάκι... στην τούρτα», αναφέρεται χαρακτηριστικά.

Αντίστοιχα είναι και τα συμπεράσματα που προκύπτουν από την έρευνα εισοδήματος νοικοκυριών 2016 που δημοσιοποίησε χθες το Ινστιτούτο Μικρών Επιχειρήσεων της Γενικής Συνομοσπονδίας Επαγγελματιών Βιοτεχνών Εμπόρων Ελλάδας (ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ), σύμφωνα με την οποία 1 στα 4 (24,3%) νοικοκυριά εκφράζουν φόβο ότι θα χάσουν το σπίτι τους εξαιτίας τόσο των συσσωρευμένων υποχρεώσεων όσο και των επιπρόσθετων επιβαρύνσεων (δανειακών, φορολογικών και άλλων).

Επισημαίνεται εδώ ότι, από τα στοιχεία της ίδιας έρευνας, προκύπτει ότι οι τράπεζες έχουν προχωρήσει σε ρυθμίσεις στο 40% των στεγαστικών δανείων.

Ειδικά στο κομμάτι της κατοικίας, η συνολική πτώση των τιμών πώλησης κατοικιών από το 2008 έως το τρίτο τρίμηνο του 2016 αγγίζει πλέον το 43,5% σε Αθήνα και 45% στη Θεσσαλονίκη), ενώ σε παλαιές οικοδομές υπάρχει περαιτέρω πτώση.

Ωστόσο, η πραγματική μείωση μπορεί σε ορισμένες περιοχές να ξεπερνά το 70%.

«Όλα τα στοιχεία από την αγορά ακινήτων δείχνουν ότι ούτε το 2017 θα αποτελέσει έτος ανάκαμψης, καθώς η έλλειψη ρευστότητας, τα capital controls και η αβεβαιότητα στην οικονομία, το μεγάλο απόθεμα και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια, δημιουργούν ένα ιδιαίτερα ασφυκτικό πλαίσιο. Ελλείψει αγοραστών, με τις επιχειρήσεις να φυτοζωούν και να μην προχωρούν σε μισθώσεις νέων κτιρίων και με το εμπόριο να πνέει τα λοίσθια συμπαρασύροντας την αγορά καταστημάτων, θεωρείται δεδομένο ότι θα έχουμε μια ακόμη χαμένη χρονιά συνολικά στην αγορά ακινήτων», αναφέρει ο κ Χαραλαμπόπουλος.
Κι όμως, πριν από δυο χρόνια, οι παράγοντες της αγοράς προέβλεπαν ισχνή ανάκαμψη στο β΄ εξάμηνο του 2015, ανάκαμψη που όχι μόνο δεν ήρθε αλλά αντιθέτως καταγράφηκε νέα υποχώρηση της ζήτησης και των τιμών.

Η απαξίωση της περιουσίας από το 2008 και μετά έχει δημιουργήσει ένα σκηνικό πλήρους στρέβλωσης: Από τη μια οι δανειολήπτες έχουν μια περιουσία που δεν αξίζει ούτε το μισό απ' ό,τι αρχικά κι από την άλλη πληρώνουν δάνειο, αλλά και φόρους, με βάση τις εξωπραγματικές τιμές που αγόρασαν πριν από μερικά χρόνια.

Οσον αφορά τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, παρατηρείται ραγδαία αύξηση στο ποσοστό τους, καθώς τα περισσότερα στεγαστικά συμφωνήθηκαν την εποχή της «τρέλας» στην κτηματαγορά και όταν οι τιμές ήταν στα ύψη.

Τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά το 2008 ήταν λίγο πάνω από 8% και το 2014 δεν ξεπερνούσαν σε αξία τα 27 δισ. Σήμερα είναι στο 42% περίπου. Με βάση μάλιστα τα τελευταία στοιχεία της ΤτΕ, όπως αυτά παρατίθενται στην τελευταία επισκόπηση του ελληνικού χρηματοπιστωτικού συστήματος (Ιανουάριος 2017), τα δάνεια προς τα νοικοκυριά αποτελούσαν το Σεπτέμβριο του 2016 το 46,2% της συνολικής χρηματοδότησης των τραπεζών προς τον εγχώριο ιδιωτικό τομέα, με τα 2/3 αυτών να αφορούν στεγαστικά δάνεια. Ο πιστωτικός κίνδυνος που σχετίζεται με τα νοικοκυριά παρέμεινε σε σχετικά υψηλά επίπεδα κατά το εννεάμηνο του 2016, με αντίστοιχες τάσεις και τους τελευταίους μήνες του έτους, δεδομένης της μείωσης του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών τόσο από μισθωτές υπηρεσίες όσο και από παροχή υπηρεσιών, ενώ παρατηρήθηκε μείωση και στην καθαρή αξία της περιουσίας των νοικοκυριών σε σχέση με τα αντίστοιχα τρίμηνα του 2015, ως αποτέλεσμα και της μείωσης στις τιμές των ακινήτων.

Όπως επισημαίνει ο επιστημονικός σύμβουλος της Solum Solutions, η κτηματαγορά αντιμετωπίζει επίσης το μείζον πρόβλημα των αντικειμενικών αξιών και της εντολής που έχει δώσει το ΣτΕ για αναδρομική αναπροσαρμογή τους, ένα μία ακόμη παράμετρος είναι και το φαινόμενο των ετών της κρίσης που σχετίζεται με την αποποίηση κληρονομιάς.

«Μέχρι τώρα είμαστε σε αναμονή νέων τιμών και συστήματος της πολιτείας για τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας. Όμως εν όψει της επίτευξης εισπρακτικών στόχων, ανεξάρτητα από το που θα καθορισθούν οι τιμές, γίνεται αλλαγή (αύξηση) των φορολογικών συντελεστών ώστε να εισπραχθεί κατά το δυνατόν το επιθυμητό ποσόν ΕΝΦΙΑ κλπ. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα συνεχίσουν να επιβαρύνονται με απίστευτα φορολογικά βάρη τα οποία ουσιαστικά λειτουργούν αποτρεπτικά στην αύξηση των αγοραπωλησιών», αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.

Ειδικά όσον αφορά τον κλάδο της κατοικίας, το σκηνικό στην αγορά συνοψίζεται ως εξής: Μείωση των αγοραπωλησιών, περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα και σημαντική στροφή στο ενοίκιο. «Το μέλλον δεν προδιαγράφεται καλό, αφού εξακολουθεί η σημαντική μείωση του αριθμού των αδειών νέων οικοδομών, ενώ αναμένεται και περαιτέρω απώλεια θέσεων εργασίας (παρά τη μικρή μείωση της ανεργίας αλλά με αύξηση στην ολίγων ωρών απασχόληση) και περαιτέρω περιορισμός των οικονομικών των νοικοκυριών. Επίσης, παρατηρείται μεγάλη απαξίωση στις τιμές παλαιών κατοικιών, κυρίως σε περιοχές - γκέτο της Αθήνας. Διαμερίσματα πωλούνται ακόμη και με 4.000 ευρώ, ενώ ακόμη και σπίτια σε εξαιρετική κατάσταση, αλλά 30 και 40 ετών πωλούνται προς 10-20 χιλιάδες ευρώ. Η νέα κατάσταση σχετικά με τα "κόκκινα" δάνεια και τους πλειστηριασμούς ακινήτων θα έχει και αυτή τη δική της δυσμενή επίπτωση στην προσφορά ακινήτων», επισημαίνεται χαρακτηριστικά.