Ποιοι Ελληνες και ξένοι επενδυτές ενδιαφέρονται για ξενοδοχεία - Τα επικείμενα deals

Της Στεφανίας Σούκη

Mε φόντο τις δυσκολίες για την ολοκλήρωση μεγάλων deals στον ξενοδοχειακό κλάδο λόγω των υψηλών τιμών που ζητούν οι ιδιοκτήτες, των καθυστερήσεων στο ξεκαθάρισμα των κόκκινων δανείων και της έλλειψης, τελικά, επενδυτικών προϊόντων, η δεύτερη, για το 2016, μεγάλη και πολυαναμενόμενη συμφωνία στον χώρο του τουρισμού μπαίνει τώρα στις ράγες.

Ο λόγος για την επαναλειτουργία του πρώην ξενοδοχείου «Sofitel Capsis» της Ρόδου, για το οποίο, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, ο όμιλος Eurobank

έχει εδώ και λίγες ημέρες στα χέρια του τις προσφορές από τους ενδιαφερόμενους επενδυτές. Η διαδικασία, η οποία πάντως τελεί υπό την αναγκαία -κατά τους επενδυτές- προϋπόθεση της ολοκλήρωσης της αξιολόγησης της ελληνικής οικονομίας, θα σηματοδοτήσει τη δεύτερη μεγάλη επενδυτική κίνηση στον χώρο των ξενοδοχείων, μετά από αυτή των ομίλων ΣΑΝΗ και Oaktree που είχε ανακοινωθεί στις αρχές Ιανουαρίου.

Σε ένα γενικότερο πλαίσιο, οι δυσκολίες για την υλοποίηση μεγάλων συμφωνιών στον κλάδο των ξενοδοχείων παραμένουν, με τους ενδιαφερόμενους επενδυτές, εγχώριους και ξένους, αφενός να συνδέουν την τοποθέτηση κεφαλαίων στην ελληνική αγορά με το κλείσιμο της αξιολόγησης και αφετέρου να δηλώνουν σε κάθε ευκαιρία ότι οι τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες είναι πολύ υψηλές. Από την άλλη μεριά, ο επιπλέον πονοκέφαλος συνολικά για τον κλάδο του τουρισμού, τις αφίξεις και επομένως τις πληρότητες των ελληνικών ξενοδοχείων για τη φετινή σεζόν έχει να κάνει με δύο παράγοντες: την προσφυγική κρίση και την ασφάλεια. Κι αν στο μείζον θέμα της ασφάλειας, το οποίο έχει βρεθεί στο προσκήνιο για μία ακόμη φορά μετά τις τρομοκρατικές επιθέσεις της περασμένης εβδομάδας, η Ελλάδα διατηρεί τον χαρακτηρισμό «ένας από τους πλέον ασφαλείς ευρωπαϊκούς τουριστικούς προορισμούς», το Προσφυγικό παραμένει ένα από τα μεγάλα αγκάθια και ερωτηματικά της φετινής χρονιάς.

H περίπτωση του πρώην «Capsis» της Ρόδου

Οσον αφορά στην περίπτωση του πρώην «Sofitel Capsis» της Ρόδου, ιδιοκτησίας του ομίλου Eurobank, οι πληροφορίες κάνουν λόγο για μικρό -μονοψήφιο- αριθμό επενδυτών, οι οποίοι συνέδεσαν το ενδιαφέρον τους με τη γενικότερη κατάσταση της ελληνικής οικονομίας. Μεταξύ των ενδιαφερομένων που εκλήθησαν από τη Eurobank είναι, κατά πληροφορίες, το ηχηρό σχήμα των ομίλων Λασκαρίδη και Colony Capital, ενώ ο όμιλος Γιάννη Δασκαλαντωνάκη κατέθεσε προσφορά από κοινού με το αμερικανικό fund Μarathon. Στην αρχική short list των επενδυτών ήταν συνολικά οκτώ ονόματα, με αρκετούς Ελληνες επιχειρηματίες του ξενοδοχειακού - τουριστικού κλάδου, ορισμένοι από τους οποίους τελικά δεν θα συμμετάσχουν στην επόμενη φάση. Το τίμημα για τους επενδυτές είναι ανοιχτό, ενώ από την πλευρά της Eurobank διατηρείται ανά πάσα στιγμή το δικαίωμα να μην προχωρήσει ως το τέλος τη διαγωνιστική διαδικασία σε περίπτωση που οι συνθήκες δεν το ευνοούν. Σημειωτέον ότι ο διαγωνισμός δίνει την εναλλακτική να επιλεγεί είτε το μοντέλο της μακροχρόνιας μίσθωσης, είτε ακόμη και η πώληση του ξενοδοχείου, το οποίο όμως, επειδή παραμένει κλειστό τα τελευταία χρόνια, χρήζει ριζικής ανακαίνισης. Η μονάδα, πρώην ιδιοκτησίας της οικογένειας Καψή, βρίσκεται στην περιφέρεια Ιξιά του Δήμου Ιαλυσού, χτίστηκε τη δεκαετία του ’70 και το 1995 είχε ανακαινιστεί πλήρως. Περιλαμβάνει κεντρικό κτίριο, μονάδα διαμερισμάτων, συνεδριακό κέντρο 8.000 συνέδρων, κτίριο εστίασης, καταστήματα, βοηθητικά κτίσματα και δύο πισίνες, ενώ διαθέτει συνολικά 691 δωμάτια περίπου 1.820 κλινών.

Ποιοι ενδιαφέρονται

Ως προς το γενικότερο κάδρο αναφορικά με το επενδυτικό ενδιαφέρον στον ξενοδοχειακό κλάδο, μεγαλύτερο μερίδιο της πίτας ετοιμάζονται να διεκδικήσουν, πέραν των ξένων funds, οι μεγάλες εγχώριες - Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ).

Τον δρόμο άνοιξε πρώτη η Grivalia Properties, η οποία, έχοντας συνδεθεί στο άρμα ενός από τους μεγαλύτερους διεθνείς επενδυτές, τον όμιλο της Fairfax, βολιδοσκοπεί εδώ και έναν χρόνο την εγχώρια αγορά αναζητώντας ευκαιρίες. Ο όμιλος παρακολουθεί από κοντά και τη διαγωνιστική διαδικασία που έχει ανοίξει εδώ και λίγες εβδομάδες για την πώληση του «Ηilton», όχι ωστόσο άνευ όρων, θεωρώντας ότι οι τιμές που ακούγονται στην αγορά είναι υψηλές και, αν τελικά συμμετάσχει στον διαγωνισμό, θα είναι με βάση τη σημερινή πραγματική αξία της μεγάλης αυτής ξενοδοχειακής μονάδας. Στο μεσοδιάστημα, στο στόχαστρο της νεότευκτης Grivalia Hospitality βρίσκονται ξενοδοχεία κυρίως στις πιο δημοφιλείς τουριστικές περιοχές, όπως τα νησιά των Κυκλάδων αλλά και η Αττική. Αντίστοιχα, ενδιαφέρον για την αγορά ξενοδοχείων δείχνει και η θυγατρική του ομίλου Πειραιώς, Trastor AEEAΠ, η οποία αυτή την περίοδο εξετάζει τις σχετικές περιπτώσεις. Ωστόσο, όπως χαρακτηριστικά ανέφερε την περασμένη εβδομάδα, στο περιθώριο της γενικής συνέλευσης της εταιρείας, ο διευθύνων σύμβουλος Τάσος Καζίνος, οι ζητούμενες αξίες για τα ξενοδοχεία στην Ελλάδα είναι υψηλές, γεγονός το οποίο καθιστά την ολοκλήρωση των σχετικών συμφωνιών δύσκολη.

Ενδιαφέρον για τον τουριστικό κλάδο διατηρεί, σύμφωνα με πληροφορίες, και η Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ, η οποία -κατά τη διοίκησή της- έχει θέσει ως στόχο τον διπλασιασμό της αξίας της εταιρείας μέσω νέων επενδύσεων την επόμενη πενταετία άνω των 3 δισ. ευρώ. Το μοντέλο που θα ακολουθήσει η Εθνική Πανγαία για την επέκτασή της σε ξενοδοχειακά ακίνητα θα είναι πιθανότατα αντίστοιχο με αυτό της Grivalia, με χωριστή εταιρεία, ώστε να διατηρηθεί το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της μητρικής ως αμιγώς επαγγελματικού χαρακτήρα. Εκτός των ΑΕΕΑΠ, έτερες επενδυτικές εταιρείες από την Ελλάδα και το εξωτερικό πραγματοποιούν συνεχώς συζητήσεις για την αγορά μεγάλων ξενοδοχείων. Μεταξύ αυτών η Bluehouse, η οποία τρέχει σημαντικές επενδύσεις εντός Ελλάδας, όπως στο εκπτωτικό χωριό McArthurGlen στα Σπάτα, αλλά και εκτός, στην ευρύτερη περιοχή της Νοτιοανατολικής Ευρώπης, όπου την τελευταία δεκαετία έχει χτίσει σημαντικό χαρτοφυλάκιο κυρίως στο κομμάτι των επαγγελματικών ακινήτων.

Αντίστοιχα, αναπροσαρμογή της στρατηγικής στην Ευρώπη, με μεγαλύτερη παρουσία σε συγκεκριμένες χώρες, μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα, ανακοίνωσε προ ημερών από τη Διεθνή Εκθεση Ακινήτων στις Κάννες και η αμερικανική Hines: η διοίκησή της είχε δηλώσει προ διετίας ότι διαθέτει περί το μισό δισ. ευρώ για επενδύσεις στην Ελλάδα στον τουριστικό κλάδο, αλλά και σε εμπορικά ακίνητα, παγώνοντας όμως στη συνέχεια τις όποιες κινήσεις λόγω της γενικότερης κατάστασης της ελληνικής οικονομίας. Τώρα, η εταιρεία φαίνεται να επανενεργοποιείται στη χώρα μας, με ορισμένες πληροφορίες μάλιστα να τη φέρουν μεταξύ των 30 και πλέον ενδιαφερομένων που πήραν τον φάκελο από τη Citigroup Global Markets Ltd (η τελευταία ενεργεί ως αποκλειστικός χρηματοοικονομικός σύμβουλος της Alpha Bank) για τη διαδικασία πώλησης του «Hilton».

Μεταξύ αυτών που έχουν επανενεργοποιηθεί για την αγορά του μεγάλου ξενοδοχειακού φιλέτου της λεωφόρου Βασιλίσσης Σοφίας είναι και ο ομογενής επιχειρηματίας από την Αμερική Τζον Κατσιματίδης, ενώ άλλα ονόματα που επίσης έχουν ακουστεί είναι αυτά της Oaktree, της Βlackstone, της κινεζικής Fosun, της Βaupost, Iσραηλινών επενδυτών, αλλά και Ελλήνων παικτών του εγχώριου ξενοδοχειακού κλάδου. Οι τελευταίοι μάλιστα φαίνεται να αναμένουν προσεχώς τις νομικές εξελίξεις και για το τέταρτο μεγάλο «ψάρι» της ελληνικής ξενοδοχειακής αγοράς που συνδέεται με τράπεζα, το «Athens Ledra» στη λεωφόρο Συγγρού, το οποίο έχει βγάλει στο πρόσφατο παρελθόν σε διαδικασία πλειστηριασμού η Alpha Bank, ως βασική πιστώτρια της ιδιοκτήτριας ΑΣΤΥ Α.Ε., του ομίλου Παρασκευαΐδη.

Βελτίωση επιδόσεων για τα αθηναϊκά ξενοδοχεία - Πεσμένες οι πληρότητες των πεντάστερων

Κι αν το ενδιαφέρον εγχώριων και ξένων επενδυτών για τα μεγάλα και τα καλά ξενοδοχεία θεωρείται δεδομένο λόγω των θετικών επιδόσεων συνολικά του ελληνικού τουρισμού, τα επιτελεία των τραπεζικών ομίλων, από την πλευρά των πωλητών, φαίνεται να διατηρούν τις επιφυλάξεις τους για το πώς θα επηρεάσουν την αγορά -και κατά συνέπεια και τις διαγωνιστικές διαδικασίες- οι εξελίξεις στην ελληνική οικονομία και τα κόκκινα δάνεια, αλλά και τα μεγάλα θέματα της προσφυγικής κρίσης και της ασφάλειας. «Γενικά είναι πολύ περίεργη χρονιά και ειλικρινά ό,τι και να υπολογίσουμε μπορεί να καταρριφθεί μέσα σε μια νύχτα», σχολίαζε σχετικά στέλεχος του ξενοδοχειακού κλάδου στο «business stories», κάτι το οποίο επιβεβαιώθηκε άλλωστε από τις τρομοκρατικές επιθέσεις της περασμένης Τρίτης.

Ειδικά για την Αθήνα, που πρωταγωνιστεί στα ρεκόρ της τελευταίας διετίας, το πρώτο δίμηνο του 2016 ήταν θετικό για το σύνολο των καταλυμάτων, όχι όμως και για τα πεντάστερα, που είδαν τις πληρότητές τους να πέφτουν.

Ειδικότερα, με βάση τα επίσημα στοιχεία της GBR Consulting, για τον Ιανουάριο του 2016 τα ξενοδοχεία της Αθήνας φαίνεται να έχουν βελτιώσει τις πληρότητές τους σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα πέρυσι, φτάνοντας το 53,5% από 51% τον αντίστοιχο μήνα του 2015. Μειωμένη, στα 73,55 ευρώ, εμφανίζεται η Μέση Τιμή Δωματίου (ΑRR) έναντι του περυσινού Ιανουαρίου, ενώ, αντίθετα, βελτιωμένο εμφανίζεται το Εσοδο Ανά Διαθέσιμο Δωμάτιο (RevPAR), στα 39,3 ευρώ από 38 ευρώ τον Ιανουάριο του 2015.

Τα πεντάστερα της Αθήνας σημειώνουν τις χειρότερες επιδόσεις έναντι των λοιπών κατηγοριών. Ειδικότερα, στη συγκεκριμένη κατηγορία οι πληρότητες σημείωσαν πτώση σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα πέρυσι, στο 41,6% από 46,1% τον Ιανουάριο του 2015, ενώ μειωμένο κατά 9,5% σε σχέση με πέρυσι είναι και το RevPAR, στα 51,78 ευρώ. Αμετάβλητη ήταν η ΑRR, στα 124 ευρώ. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι ο Φεβρουάριος είναι μεν καλύτερος για την ανώτερη κατηγορία σε σύγκριση με τα νούμερα του αμέσως προηγούμενου μήνα (Ιανουάριος του 2016), αλλά και πάλι σε σύγκριση με πέρυσι -σε γενικές γραμμές- παρουσίασε χαμηλότερα νούμερα. Οι λόγοι για τις χαμηλότερες επιδόσεις στα 5άστερα ξενοδοχεία της Αθήνας είναι πολλοί και διαφορετικοί, όπως αναφέρουν χαρακτηριστικά στο «b.s.» στελέχη της αγοράς. Ο βασικός είναι ότι πέρυσι, κατά το πρώτο δίμηνο του έτους, είχαν κλείσει περισσότερα συνέδρια από την Ελλάδα και το εξωτερικό, κάτι το οποίο δεν συνέβη φέτος λόγω της γενικότερης αβεβαιότητας που επικράτησε τους κρίσιμους μήνες της περασμένης χρονιάς για τις κρατήσεις νέων συνεδρίων. Εκτός από την πτώση φέτος στον επαγγελματικό τουρισμό, όπερ σημαίνει λιγότερα και μικρότερης διάρκειας συνέδρια και εκδηλώσεις, βασικό ρόλο παίζει και το ραγδαία αναπτυσσόμενο φαινόμενο στην ελληνική πρωτεύουσα των παράνομων καταλυμάτων, το οποίο πλέον φαίνεται ότι αυξάνεται γεωμετρικά: μήνα με τον μήνα και όσο στενεύουν τα οικονομικά των ιδιοκτητών ακινήτων στην Αθήνα (και όχι μόνο), αναζητούν εναλλακτικές πηγές εσόδων, φοροδιαφεύγοντας στη συντριπτική τους πλειονότητα. Θετικότερες για τον Ιανουάριο, με βάση πάντα τα επίσημα στοιχεία, είναι οι επιδόσεις των 4άστερων της Αθήνας, με αύξηση τόσο στην πληρότητα στο 56,2% όσο και στο RevPAR, φτάνοντας τα 34,1 ευρώ από 30,4 ευρώ τον Ιανουάριο του 2015, ενώ οριακά μειωμένη (0,7%) εμφανίζεται η ΑRR, στα 60,6 ευρώ.

Τις καλύτερες επιδόσεις σημειώνουν τα ξενοδοχεία 3 και 2 αστέρων της Αθήνας: η πληρότητά τους εμφανίζεται αυξημένη κατά τον πρώτο μήνα του έτους σε ποσοστό 8,6%, στο 63,4%, η ΑRR έχει αυξηθεί κατά 9,7% σε σχέση με τον Ιανουάριο του 2015, φτάνοντας τα 50,4 ευρώ, ενώ αυξημένο σε ποσοστό 19,1% είναι το RevPar, στα 32 ευρώ από 26,8 ευρώ πέρυσι τον Ιανουάριο.