Η κρίση φέρνει νέα outlets στην αγορά

Της Στεφανίας Σούκη

Πτώση της κατανάλωσης, μικρότερα... πορτοφόλια των Ελλήνων για αγορές, ξεκαθάρισμα από πλευράς των τραπεζών όσον αφορά ακίνητα- ''βαρίδια'' από κόκκινα δάνεια και χαμηλές τιμές στην εγχώρια αγορά real estate.

Αυτοί είναι και οι τέσσερις βασικοί λόγοι για τους οποίους οι επενδύσεις σε outlets φαίνεται να επανέρχονται στο προσκήνιο με αυξημένη κινητικότητα εσχάτως από πλευράς μεγάλων, βασικών παικτών της εγχώριας αγοράς ακινήτων,

ακόμη και στο κέντρο της Αθήνας αλλά και την περιφέρεια. Παράλληλα με την αυξημένη κινητικότητα, θετικά είναι τα μηνύματα και από τους υφιστάμενους παίκτες -Factory Outlet, McArthur Glen στα Σπάτα αλλά και το One Salonica της Θεσσαλονίκης- τα οποία βελτιώνουν τις επιδόσεις τους με ''ενέσεις'' από τον τουρισμό αλλά και το ηλεκτρονικό εμπόριο.

Κι αν η Ελλάδα δείχνει συνολικά να υστερεί σε σχέση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές όσον αφορά τον αριθμό των εκπτωτικών κέντρων- εξ' ού άλλωστε και το αυξημένο ενδιαφέρον το τελευταίο διάστημα- τα μεγαλοστελέχη της εγχώριας αγοράς real estate επισημαίνουν μία παράμετρο η οποία προκύπτει τώρα με βάση το σχεδιασμό για νέους εκπτωτικούς χώρους που περιλαμβάνουν και το κέντρο της Αθήνας: Τον κίνδυνο οι αλυσίδες που θα διατηρούν εκπτωτικά καταστήματα στα νέα εκπτωτικά κέντρα να ''ανταγωνίζονται'' ουσιαστικά τα ίδια τους τα καταστήματα, με τις κανονικές (full price) τιμές στους κεντρικούς, εμπορικούς δρόμους της πόλης.

Οι κινήσεις στο κέντρο της Αθήνας

Τώρα, στους μεγάλους, νεοεισερχόμενους παίκτες στην εγχώρια αγορά real estate που επιδεικνύουν μεγάλη κινητικότητα είναι η αμερικανική Hines, η οποία ίδρυσε γραφεία στη χώρα μας το 2014, έκανε ωστόσο την πρώτη της επενδυτική κίνηση στην Ελλάδα μόλις τον Ιούνιο, αποκτώντας σε κοινοπραξία με την Henderson Park το ξενοδοχείο Athens Ledra, στον πλειστηριασμό με επισπεύδουσα την Alpha Bank.

Eκτός του τουριστικού κλάδου, οι Αμερικανοί φαίνεται να εξετάζουν και την τοποθέτησή τους στα εμπορικά ακίνητα με επίκεντρο την Αθήνα: Οι τελευταίες πληροφορίες αναφέρουν ότι πραγματοποιούν επαφές συζητώντας την αγορά του εμπορικού κέντρου Athens Heart της Pasal Development του Σ. Θεοδωρίδη,στο πλαίσιο του ''ξεκαθαρίσματος'' που επιχειρούν οι πιστώτριες τράπεζες με στόχο την αναδιάρθρωση του δανεισμού της τελευταίας. Ακριβώς στις προτάσεις που έχουν ''πέσει στο τραπέζι'' προς εξέταση από τους Αμερικανούς είναι η μετατροπή του εμπορικού κέντρου της οδού Πειραιώς σε εκπτωτικό κέντρο. ΤοAthens Heart άνοιξε στις αρχές της κρίσης το 2009, χωρίς ωστόσο στη συνέχεια ποτέ να καταφέρει να έχει τις προσδοκώμενες επιδόσεις, παρά τις σχετικές βελτιωτικές κινήσεις, λόγω και της έλλειψης σύνδεσης με μέσο σταθερής τροχιάς. Τώρα, στα θετικά που προσμετρούν τράπεζες και υποψήφιοι επενδυτές αποτελεί το γεγονός ότι η περασμένη χρονιά ''έκλεισε'' με θετικό πρόσημο στο +3% σε επισκεψιμότητα και τζίρους καταστημάτων, την ίδια στιγμή που το κέντρο της Αθήνας αλλά και η ίδια η οδός Πειραιώς δείχνει να ''ανεβαίνει'' λόγω και της ανόδου της τουριστικής κίνησης της ελληνικής πρωτεύουσας. Επισημαίνεται εδώ ότι η Pasal διατηρεί και όμορα ακίνητα, παρέχοντας την ευελιξία στους επενδυτές για επέκταση του κέντρου με προσθήκη και ψυχαγωγικών χρήσεων.

Υπενθυμίζεται εδώ ότι η Hines προβάλλει ως βασικός επενδυτής και για το ημιτελές mall του ομίλου Βωβού στο Βοτανικό, το οποίο έχει ''περάσει'' στις πιστώτριες τράπεζες. Ωστόσο στην περίπτωση αυτή, ο αμερικανικός όμιλος έχει να αντιμετωπίσει, κατά τις πληροφορίες, μία ακόμη δυσκολία όσον αφορά που έχει να κάνει και με τις συζητήσεις (εκτός των τραπεζών) με όλες τις εμπλεκόμενες πλευρές, μεταξύ των οποίων και ο Παναθηναϊκός, δεδομένου ότι το έργο είχε ενταχθεί στο μεγάλο έργο της Διπλής Ανάπλασης.

Η Hines είχε έρθει στην Ελλάδα τον Ιούλιο του 2014, με φιλόδοξα σχέδια τότε, να επενδύσει περί τα 500 εκατ. ευρώ στη χώρα μας για εμπορικά και ξενοδοχειακά κυρίως ακίνητα. Ο όμιλος χρειάστηκε τρία χρόνια για να προχωρήσει στην πρώτη της επένδυση στη χώρα μας, λόγω αβέβαιου επενδυτικού κλίματος, capital controls και υψηλού ρίσκου, ωστόσο δηλώνει τώρα ότι η είσοδος στην ελληνική αγορά μέσω του εμβληματικού ξενοδοχείου της λ. Συγγρού είναι μόνο η αρχή...

Από τα πιο γνωστά και ιστορικά ονόματα στην εγχώρια αγορά επαγγελματικών ακινήτων, όπου ωστόσο επίσης επιχειρείται το τελευταίο διάστημα ''νοικοκύρεμα'' όσον αφορά τις δανειακές του υποχρεώσεις, συνολικού ύψους κοντά στα 78 εκατ. ευρώ, είναι ο όμιλος Χαραγκιώνη: Ο τελευταίος, με ένα σημαντικό χαρτοφυλάκιο 63 επαγγελματικών ακινήτων (ολοκληρωμένων και μη), δέχθηκε -και αυτός- πιέσεις μέσα στην κρίση, λόγω της πτώσης των τιμών των μισθωμάτων, της αποχώρησης μισθωτών, αλλά και της μη εξασφάλισης καινούριων αλυσίδων στα καταστήματα των εμπορικών που έχουν μείνει κενά. Τώρα, σε μία προσπάθεια τόνωσης των εσόδων του ομίλου και με το ''πράσινο φώς'' από τις τράπεζες, η οικογένεια Χαραγκιώνη μετατρέπει το Capitol στη γωνία της Γ' Σεπτεμβρίου και Ιουλιανού στο κέντρο της Αθήνας σε εκπτωτικό κέντρο έχοντας μάλιστα ήδη προχωρήσει στις πρώτες μισθώσεις για τα περίπου 50 καταστήματα που θα στεγαστούν εκεί. Το νέο Capitol City Outlet θα λειτουργήσει, καλώς εχόντων των πραγμάτων, τον ερχόμενο Νοέμβριο (σ.σ. ώστε να αξιοποιηθεί η καλή- εμπορικά- περίοδος πρίν από τα Χριστούγεννα) με την προσδοκία να καλύψει το κενό σε εκπτωτικά καταστήματα στην ευρύτερη περιοχή και να φέρει καλύτερα αποτελέσματα για το εμπορικό- ψυχαγωγικό κέντρο: Το Athens Capitol άνοιξε και αυτό μέσα στην κρίση- εν έτει 2011- σε μία από τις πιο ''δύσκολες'' περιοχές του κέντρου της Αθήνας, χωρίς όμως να καταφέρει ποτέ να ''πιάσει'' καλά νούμερα, παρά τις βελτιωτικές κινήσεις και την αλλαγή του μίγματος των μισθωτών, με κατεύθυνση τις εκπαιδευτικές χρήσεις λόγω και της γειτνίασής του με σχολές στην ευρύτερη περιοχή της Πατησίων.

Το νέο outlet της Λάρισας

Την ίδια στιγμή, ένα νέο ''στοίχημα'', αυτή τη φορά εκτός της Αθήνας, βάζει η ομάδα της επενδυτικής εταιρείας ακινήτων Bluehouse, η οποία ''τρέχει'' το εκπτωτικό χωριό Mc Arthur Glen στα Σπάτα, συμμετέχοντας και στο ιδιοκτησιακό σχήμα. Το νέο στοίχημα έχει να κάνει με τη μετατροπή του ερειπωμένου εμπορικού κέντρου Pantheon Plaza στη Λάρισα σε εκπτωτικό κέντρο όχι όμως με την υπογραφή της Mc Arthur Glen, αλλά αυτόνομα- κατά τις πληροφορίες- και με ορίζοντα λειτουργίας το 2018 για τις απαραίτητες μετατροπές. "Είναι ο μοναδικός τρόπος για να γίνει το ...restart στο mall που από την αρχή της λειτουργίας του είχε προβλήματα, παρά το γεγονός ότι υποστηριζόταν από δύο ισχυρά ονόματα της διεθνούς αγοράς ακινήτων, της επενδυτικής Rockspring και της Sonae Sierra'', αναφέρουν αρμόδιες πηγές στο ''bs''.

Aκριβώς oι ισχυροί μέτοχοι και η διαφύλαξη του κύρους τους είναι και η βασική αιτία για τις προσπάθειες επανεκκίνησης τώρα, με την αποχώρηση ωστόσο του ενός εκ των δύο, της επενδυτικής Rockspring, η οποία λέει με αυτό τον τρόπο και το οριστικό ...αντίο στην Ελλάδα, έχοντας μάλιστα υποστεί σημαντικές απώλειες τα τελευταία χρόνια από τις επενδύσεις του στη χώρα μας. Ο όμιλος, με υπό διαχείριση περιουσιακά στοιχεία ύψους 7,7 δισ. ευρώ σε ακίνητα σε 12 και πλέον ευρωπαϊκές χώρες –πάνω από το ήμισυ αφορούν τις αγορές της Μεγάλης Βρετανίας (37,8%) και της Γερμανίας (29,3%)- ήταν από τους πρώτους ξένους επενδυτές που επένδυσαν στο εγχώριο real estate στις αρχές της δεκαετίας του '00, επενδύοντας στην ''άνθιση'' της ελληνικής αγοράς ακινήτων, αγοράζοντας ακριβά και πουλώντας, μέσα στην κρίση, στα φθηνά: Το 2014 μάλιστα η Rockspring πραγματοποίησε μαζί με την έτερη ιδιοκτήτρια Henderson το πρώτο deal στην ελληνική αγορά για την πώληση ενός ''προβληματικού'' (distressed) χαρτοφυλακίου ακινήτων στην Grivalia Properties AEEAΠ, ενώ τώρα πούλησε στην Bluehouse το 50% της συμμετοχής της στο Pantheon Plaza. To εν λόγω εμπορικό κέντρο, με 120 καταστήματα αρχικά, είχε κοστίσει 77 εκατ. ευρώ στους δύο επενδυτές, άνοιξε στις αρχές της κρίσης, το 2008 με 120 καταστήματα και χτυπήθηκε ...αλύπητα κατά τη διάρκεια της κρίσης με αποτέλεσμα σχεδόν την ερήμωσή του.

Βασικοί λόγοι, σύμφωνα με τους ίδιους τους ιδιοκτήτες, η γενικότερη μακροοικονομική κατάσταση της ελληνικής οικονομίας σε συνδυασμό με τις επιπτώσεις από την επιβολή του ελέγχου κίνησης κεφαλαίων (capital controls) στο λιανεμπόριο και ειδικότερα τις αρνητικές επιδόσεις της τοπικής οικονομίας της Λάρισας.

Το νέο ορόσημο για την επανεκκίνηση τίθεται για το Μάϊο του 2018, στόχος ο οποίος δείχνει εφικτός δεδομένου ότι δε χρειάζονται τόσες πολλές εργασίες μετασκευών.

Τα υφιστάμενα outlets

Εν τω μεταξύ, σε ανοδική πορεία βρίσκονται τα υφιστάμενα outlets: Το Factory Outlet με δύο καταστήματα στην οδό Πειραιώς και το εμπορικό πάρκο του αεροδρομίου, κάτω από την "ομπρέλα'' του ομίλου Κουτσολιούτσου, ενισχύει συνεχώς τις πωλήσεις του και μέσω του e-shop, το οποίο μάλιστα παρουσιάζει άκρως ικανοποιητικές επιδόσεις- εξ' ού και οι συνεχείς επενδύσεις του ομίλου FF Group στο συγκεκριμένο κομμάτι ακόμη και τη φετινή χρονιά.

Aντίστοιχα, αύξηση της επισκεψιμότητας έχει επιτύχει την τελευταία διετία και το εκπτωτικό χωριό των Σπάτων, αναδεικνύοντας περισσότερο πλέον τον χαρακτήρα του ως προορισμός για ξένους τουρίστες και αξιοποιώντας ουσιαστικά αφενός την αύξηση του τουρισμού της Αθήνας, αφετέρου την εγγύτητα του ίδιου του εκπτωτικού χωριού στο αεροδρόμιο Ελ. Βενιζέλος. Με το ''βαρύ'' όνομα συνολικά στο χώρο των outlets στην Ευρώπη, αυτό της Mc Arthur Glen, το Designer outlet των Σπάτων έχει προχωρήσει σε ουκ ολίγες συνεργασίες με αεροπορικές, ξενοδοχειακές και άλλες τουριστικές επιχειρήσεις καθώς και ανεξάρτητους ταξιδιώτες που θέλουν να μυηθούν στο «luxury shopping», ανατρέποντας σε μεγάλο βαθμό την πορεία των πρώτων, δύσκολων ετών για το εκπτωτικό χωριό, όταν ξεκίνησε τη λειτουργία του το 2011. Επιπλέον έχει βρεθεί και στο επίκεντρο συζητήσεων από ενδιαφερόμενους επενδυτές.

Στη Θεσσαλονίκη, την πρώτη του δεκαετία, ήδη από το 2007, κλείνει το πρώτο εκπτωτικό κέντρο της συμπρωτεύσουας. Το Mega Outlet καλύπτει επιφάνεια 15.500 τ.μ. και πριν από τη λειτουργία του MacArthurGlen, ήταν το μεγαλύτερο εκπτωτικό κέντρο της χώρας και των Βαλκανίων. Σήμερα είναι το δεύτερο μεγαλύτερο εκπτωτικό κέντρο της χώρας σε G.L.A. (καθαρό χώρο πώλησης) με πάνω από 10.000 τ.μ.. Η επισκεψιμότητά του αγγίζει τα 2,5 εκατομμύρια και ο τζίρος του είναι στα 33 εκατ. ευρώ ετησίως. Mάλιστα, στο χώρο λειτουργούν αποκλειστικά εμπορικά καταστήματα και επομένως η επισκεψιμότητα αφορά αποκλειστικά την δραστηριότητα του εμπορικού κέντρου, για το οποίο, σε σχετική έρευνα που είχε πραγματοποιηθεί προ τριετίας, είχε προκύψει ότι το brand ''Mega Outlet'' ήταν το πλέον αναγνωρίσιμο σήμα στην πόλη της Θεσσαλονίκης (σε ποσοστό 85%) μετά από αυτό του εμπορικού κέντρου Cosmos.

Πάνω από τις προσδοκίες είναι η πορεία του One Salonica στη Θεσσαλονίκη με την υποστήριξη του ομίλου Φάις και με ''ενισχυμένο'' το κομμάτι της ψυχαγωγίας: Το εκπτωτικό mall της συμπρωτεύουσας που άνοιξε πρίν από δύο χρόνια, όπως αναφέρουν στελέχη που παρακολουθούν στενά την αγορά, προσελκύει και αυτό Ελληνες αλλά και ξένους καταναλωτές, που φθάνουν στη Θεσσαλονίκη οδικώς από τις γειτονικές χώρες των Βαλκανίων. Η επισκεψιμότητα την περυσινή χρονιά ξεπέρασε τα 3,1 εκατομμύρια καταναλωτές, με τα νούμερα να είναι αυξητικά και την φετινή χρονιά.